ArchLegal은 이런 문제를 해결합니다

위반건축물이란 정확히 무엇인가요?

건축법에 따른 허가(또는 신고) 없이 건축·대수선·용도변경을 하거나 일조, 건축선, 구조, 피난, 방화, 조경 기준을 위반한 건축물을 말합니다. 베란다 확장, 옥상 불법 증축, 방 쪼개기, 근생 시설을 주택으로 바꾸는 행위 등이 대표 사례입니다.

위반건축물이 되면 어떤 불이익이 있나요?

지자체의 시정명령 및 원상복구 명령이 내려집니다. 평균 건당 141만 원 수준의 이행강제금이 반복 부과될 수 있으며, 매매·임대차 시 대출 제한이나 보증보험 가입 불가 등 거래 제한이 생기고 구조적 불안정, 화재 등 안전 위험도 커집니다.

이행강제금은 얼마나 내야 하나요?

2024년 기준 평균 건당 141만원이며, 2019년 4월 법 개정으로 기존 5회 부과에서 원상복구할 때까지 계속 부과로 바뀌었습니다.

위반건축물을 사고팔 때 어떤 문제가 생기나요?

매도인이 불법시공을 했더라도 매수인이 적발되면 이행강제금을 납부해야 합니다. 위반 사실이 등재되지 않은 상태로 계약을 진행하면 대출이 막히거나 전세금 피해가 생길 수 있어 건축물대장 확인과 원상복구 책임 특약이 필수입니다.

정부에서 양성화 기회를 주나요?

2026년 시행 예정인 「특정건축물 정리 특별조치법」을 통해 일정 규모 이하 주거용 건축물은 한시적으로 합법 전환을 신청할 수 있습니다. 단독 165㎡, 다가구 330㎡, 다세대 세대당 85㎡ 이하 대상이며 구조 안전, 위생, 방화, 일조권 심사를 통과해야 합니다.

앞으로 단속은 더 강화되나요?

정부는 AI 기반 항공사진 분석으로 전국 건축물 변화를 자동 추적하고, 지자체 실태조사를 의무화할 계획입니다. 이행강제금도 반복·가중 부과가 강화돼 "적발되지 않을 것"이라는 기대가 점점 어려워지고 있습니다.

위반건축물을 소유한 저는 지금 무엇을 해야 하나요?

먼저 건축물대장을 확인해 위반 여부를 파악하고, 전문가 상담으로 위반건축물 양성화 가능성을 점검해야 합니다.