위반건축물 3D 진단맵 — 대표 위반 12개 유형과 양성화 Q&A
3D 건물 모델 위에서 옥상·외벽·1층·대지의 흔한 위반건축물 유형을 직접 눌러 확인하고, 특정건축물 정리에 관한 특별조치법 기준의 양성화(추인·신고·허가) 가능성과 남은 시한을 진단합니다.
대표 위반건축물 12개 유형
01. 옥탑방·옥상 구조물
옥상에 지붕·벽이 있는 방·창고를 올린 경우. 3층 옥상에 컨테이너·조립식으로 방 하나를 만들어 주거·창고로 사용 — 바닥면적·층수·높이가 늘어 무단 증축으로 보기 쉬움.
02. 파고라·고정 차양
옥상에 지붕 역할을 하는 고정 구조물을 설치. 옥상에 기둥+지붕의 파고라를 고정 설치해 사실상 실내처럼 사용 — 분리 가능한 일시 시설인지, 고정 구조인지가 갈림길.
03. 계단탑·물탱크실 전용
설비·피난용 부속실을 주거로 사용. 옥상 계단탑·물탱크실에 싱크대·침대를 놓고 방으로 사용 — 용도·면적·높이 문제와 무단 증축이 함께 발생.
04. 발코니·베란다 확장
대피공간·방화 기준 없이 발코니를 확장. 3층 발코니를 새시로 막아 거실로 확장 — 면적뿐 아니라 대피공간·방화문 훼손이면 안전 문제로 본다.
05. 샷시·패널 외부 확장
벽·기둥·지붕 역할 구조로 외부를 둘러 면적 증가. 뒷벽·측면을 경량철골+패널로 둘러 방·주방을 넓힘 — 바닥면적이 늘면 증축, 캐노피·처마와는 구분 필요.
06. 처마·캐노피 1m 이상
1m를 넘는 차양·처마는 건축면적에 산입. 점포·현관 앞에 1m 넘는 캐노피를 설치 — 건축면적에 들어가 건폐율 초과로 이어질 수 있다.
07. 외부 철골계단 증설
세대·피난용 외부계단을 새로 증설. 옥상·세대 출입을 위해 측면에 철골계단을 증설 — 증축·대수선 또는 세대수 증가와 연결될 수 있다.
08. 필로티 실내화
주차·피난용 필로티를 벽으로 막아 실내화. 1층 필로티를 새시·벽으로 막아 방·점포로 사용 — 주차대수 부족과 무단 증축이 동시에 문제된다.
09. 주차장 창고·점포 전용
주차구획을 창고·가게·적치로 점유. 법정 주차구획에 컨테이너·집기를 두고 창고로 사용 — 주차장법·용도 위반, 적치·고정 여부가 쟁점.
10. 근생→주거 용도변경
근린생활시설을 원룸 주거로 사용. 1층 소매점(근생)을 칸막이해 원룸으로 임대 — 대장 용도와 실제가 달라 무단 용도변경, 주차·소방 기준도 함께 본다.
11. 세대 쪼개기
칸막이로 세대수를 무단 증가. 한 세대를 칸막이·계량기 분리로 두세 세대로 나눠 임대 — 무단 대수선·세대수 증가, 다세대 전환 문제와 얽힌다.
12. 마당·조경 잠식
대지 조경·공지를 구조물로 잠식. 조경 면적·공개공지에 창고·평상·주차를 들여 일반 이용을 막음 — 조경 훼손은 강제금 사유가 된다.
양성화 자주 묻는 질문
옥상에 옥탑방·창고를 지어 쓰면 위반인가요?
지붕과 벽이 있는 구조물을 올리면 바닥면적·층수·건물 높이가 늘어 무단 증축으로 보는 경우가 많습니다. 옥상은 공용부분인 경우가 많아 권리관계도 함께 확인합니다.
옥상 파고라·차양은 괜찮은 거 아닌가요?
고정식으로 지붕 역할을 하면 면적·높이 산정 대상이 될 수 있습니다. 분리 가능한 일시 시설인지, 고정 구조인지가 판단의 갈림길입니다.
계단탑·물탱크실을 방으로 쓰면 문제가 되나요?
설비·피난을 위한 부속공간을 주거로 쓰면 용도·면적·높이 문제와 무단 증축이 함께 생길 수 있습니다. 도면상 명칭과 실제 사용을 비교합니다.
발코니 확장은 무조건 불법인가요?
무조건은 아닙니다. 적법 절차와 대피공간·방화 기준을 지키지 않은 확장이 문제입니다. 면적뿐 아니라 피난·안전 훼손 여부가 핵심입니다.
샷시·패널로 외부를 둘러 공간을 넓혔어요.
벽·기둥·지붕 역할을 하는 구조로 외부를 둘러 바닥면적이 늘면 증축으로 봅니다. 단순 차양·처마와는 구분이 필요합니다.
입구에 처마·캐노피를 달았는데 괜찮나요?
1m를 넘는 차양·처마는 건축면적에 산입돼 건폐율에 영향을 줄 수 있습니다. 길이와 고정 방식이 쟁점입니다.
외부 철골계단을 새로 달았어요.
피난·세대 사용을 위한 외부계단 증설은 증축·대수선 또는 구조 변경으로 판단될 수 있고, 세대수 증가와 연결되기도 합니다.
필로티 주차장을 벽으로 막아 실내로 썼어요.
주차·피난을 위한 필로티를 실내화하면 주차대수 부족과 무단 증축이 동시에 문제됩니다. 특별조치법상 사용승인 검토 때도 주차 기준은 따로 보며, 세대·가구·호수 증가나 근린생활시설 주택 사용이면 주차장 설치 또는 비용 납부가 요구될 수 있습니다.
주차장을 창고·가게로 쓰면 위반인가요?
주차구획을 다른 용도로 점유하면 주차장법·용도 위반이 됩니다. 적치인지 고정 구조인지에 따라 조치가 달라지고, 특별조치법 검토에서도 세대수 증가형이거나 근린생활시설을 주택으로 쓴 경우에는 주차장 설치 또는 비용 납부 여부를 함께 확인합니다.
근린생활시설을 원룸으로 바꿔 임대해요.
대장상 용도와 실제 사용이 다르면 무단 용도변경입니다. 특별조치법상 근린생활시설 주택 사용은 2023년 12월 31일 이전부터 사실상 주택으로 사용된 경우에 한해 대상 가능성을 봅니다. 주거용 비율, 면적 기준, 주차·피난·소방 기준도 함께 확인합니다.
다가구를 칸막이로 나눠 세대를 늘렸어요(세대 쪼개기).
경계벽·계량기·출입구를 늘려 세대수를 증가시키면 무단 대수선·용도 위반이 될 수 있고, 다세대 전환 문제와 얽힙니다. 특별조치법에서도 세대·가구·호수 증가형은 피난·방화·소방 기준과 주차 부담을 별도로 확인해야 합니다.
마당·조경 자리에 구조물을 놨어요.
대지 조경·공개공지를 잠식하거나 일반 이용을 막으면 위반입니다. 조경 면적 훼손은 강제금 사유가 됩니다.
양성화는 무엇이고, 다 가능한가요?
양성화는 위반 상태를 추인·신고·허가, 특별조치법상 신고·사용승인, 또는 일부 철거로 적법화할 수 있는지 보는 검토입니다. 특별조치법은 2026년 12월 17일부터 시행되고 18개월간 한시 적용되며, 2023년 12월 31일 당시 사실상 완공된 주거용 특정건축물인지, 면적 기준과 제외구역에 걸리지 않는지를 먼저 봅니다. 모든 사례가 가능한 것은 아닙니다.
강제금만 내면 그냥 둬도 되나요?
아닙니다. 이행강제금은 시정 전까지 반복 부과될 수 있고, 위반 표기와 매매·대출 불이익도 그대로 남습니다. 특별조치법상 사용승인 검토에서도 과태료와 이행강제금 체납이 없어야 합니다.
이행강제금은 얼마나, 몇 번 나오나요?
일반 이행강제금은 시가표준액·위반면적·요율로 산정되고, 시정 전까지 반복 부과될 수 있습니다. 특별조치법 적용 대상이 사용승인을 받는 경우에는 이행강제금 5회분 기준의 과태료가 문제되며, 이미 5회 미만 납부한 이력이 있으면 그 납부액을 차감하는 방식으로 계산됩니다.
위반인지 어떻게 적발되나요?
항공·드론 판독, 민원, 정기 점검, 매매·인허가 과정에서 드러납니다. 표기 후 시정명령 → 이행강제금 순으로 진행됩니다.
