무단증축은 대장에 없던 바닥면적이나 구조물을 새로 만든 경우이고, 무단용도변경은 면적은 그대로인데 건축물대장에 적힌 용도와 다르게 사용하는 경우입니다. 같은 위반건축물이라도 증축형은 면적·구조를, 용도변경형은 용도·사용시점을 먼저 확인하므로 판정 근거와 이행강제금 산정 방식, 시정 난이도가 서로 다릅니다. 특별조치법은 2026년 12월 17일 시행되어 시행일부터 18개월(만료 2028년 6월 16일)간 한시 적용되며, 대상은 2023년 12월 31일 당시 사실상 완공된 주거용 특정건축물입니다. 두 유형 모두 이 요건을 통과해도 적용 제외 구역·구조안전·위생·방화·일조권·도시계획사업 지장 여부에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
왜 두 유형을 구분해야 하나
위반건축물이라는 같은 딱지가 붙어도 그 안을 들여다보면 성격이 다른 두 가지가 섞여 있습니다. 하나는 없던 면적이나 구조물을 새로 만든 무단증축이고, 다른 하나는 면적은 그대로인데 대장에 적힌 용도와 다르게 쓰는 무단용도변경입니다. 두 가지를 뭉뚱그려 "불법이니 똑같겠지"라고 생각하기 쉽지만, 실제로는 판정 근거도, 이행강제금 계산 방식도, 되돌리는(시정) 난이도도 다릅니다.
구분이 중요한 이유는 이행강제금 산정의 출발점이 달라지기 때문입니다. 증축은 늘어난 위반면적에 시가표준액과 요율을 곱하는 방식으로 접근하는 경우가 많고, 용도변경은 바뀐 용도와 면적을 함께 봅니다. 두 유형 모두 2023년 12월 31일 당시 사실상 완공된 주거용 특정건축물인지, 주택 유형별 면적 기준에 들어올 가능성이 있는지가 검토의 출발점이라는 점은 같습니다.
증축형과 용도변경형, 두 가상 사례로 비교
첫째, 증축형입니다. 3층 단독주택에서 옥상 슬래브 위에 조립식 판넬로 방 두 칸을 올려 세를 놓은 경우를 떠올려 보겠습니다. 대장상 연면적은 그대로인데 실제로는 없던 바닥면적이 새로 생겼습니다. 이때는 늘어난 면적이 몇 ㎡인지, 그 부분이 건폐율·용적률을 넘기는지, 구조적으로 문제가 없는지가 핵심 쟁점이 됩니다.
둘째, 용도변경형입니다. 1층이 대장상 근린생활시설(소매점)로 되어 있는데, 내부에 주방·욕실·칸막이를 넣어 원룸 두 세대로 임대하는 경우입니다. 면적은 한 평도 늘지 않았지만 "쓰는 용도"가 바뀌었습니다. 이때는 언제부터 주택으로 썼는지, 취사·위생 설비와 전입 상태, 주차대수와 소방 기준이 함께 걸립니다. 두 사례 모두 이해를 돕기 위한 예시일 뿐 특정 실제 건물과는 무관합니다.
판정 기준: 증축은 면적, 용도변경은 용도
위반 여부를 볼 때 두 유형은 확인 순서가 조금 다릅니다. 증축형은 건축물대장의 면적과 현장 실측을 맞대어 "대장에 없는 바닥면적이 생겼는가"를 먼저 봅니다. 반면 용도변경형은 면적은 대장과 같더라도 "대장에 적힌 용도와 실제 사용이 다른가"를 봅니다. 그래서 증축은 도면·항공사진·실측이, 용도변경은 임대차 내역·전입 기록·설비 사진이 판정의 실마리가 되는 경우가 많습니다.
특별조치법 기준에서는 두 경우 모두 다가구주택은 연면적 660㎡ 이하, 다세대주택은 세대당 전용면적 85㎡ 이하, 단독주택은 원칙적으로 연면적 165㎡ 이하인 유형별 면적 상한을 확인합니다. 특히 근린생활시설을 사실상 주택으로 사용해 온 건물은 2023년 12월 31일 이전부터 주택으로 사용됐는지가 관건이므로, 사용 시점을 뒷받침할 임대차계약서·관리비 내역·전입 자료 등을 정리해 두는 것이 좋습니다. 반대로 증축형은 언제, 어느 범위까지 지어졌는지가 애매한 경우가 많아 과거 항공사진이나 이전 도면이 큰 도움이 됩니다. 어느 쪽이든 대장과 현장의 차이가 곧바로 최종 결론을 뜻하지는 않지만, 추가 검토가 필요한 신호인 것은 분명합니다.
이행강제금·매매·전세에서 갈리는 지점
리스크의 성격도 두 유형이 조금 다릅니다. 증축형은 늘어난 면적 자체가 이행강제금 산정의 기준이 되기 때문에, 면적이 클수록, 위반 상태가 오래갈수록 부담이 커지기 쉽습니다. 용도변경형은 면적이 그대로여도 바뀐 용도를 원래대로 되돌리라는 시정명령이 나올 수 있고, 원상복구(칸막이·설비 철거) 비용이 별도로 들 수 있습니다.
공통적으로 이행강제금은 "한 번 냈으니 끝"이 아닙니다. 시정 전까지 반복 부과될 수 있고, 특별조치법상 사용승인 검토 단계에서도 과태료·이행강제금 체납 여부가 확인됩니다. 매매·전세에서도 결이 갈립니다. 증축형은 대장 면적과 실제 면적이 달라 대출 한도나 보증보험에서 문제가 되기 쉽고, 용도변경형은 "근생인데 주거로 쓴다"는 점이 전입·전세대출·설명의무에서 걸리기 쉽습니다. 어느 쪽이든 매수인·임차인이 계약 후에 위반 사실을 알게 되는 상황을 피하려면, 계약 전 자료 확인과 설명 범위를 명확히 해두는 것이 안전합니다.
유형별로 챙기면 좋은 자료
상담 전 자료가 정리돼 있을수록 어느 유형인지, 되돌릴 수 있는지 판단이 빨라집니다. 공통 자료와 유형별 자료를 나눠 정리했습니다.
- 공통: 건축물대장, 토지이용계획확인서, 현장 사진, 위반 통보서·이행강제금 고지서
- 증축형에 유용: 기존 도면·평면도, 과거 항공사진, 증축 부분 면적 메모
- 용도변경형에 유용: 임대차계약서, 전입세대 열람, 취사·위생 설비 사진, 사용 시점을 보여주는 관리비·공과금 내역
자료가 다 갖춰지지 않았더라도 주소, 어느 유형에 가까운지(면적이 늘었는지 vs 용도만 바뀌었는지), 대략적인 사용 시점, 현장 사진 몇 장만 있어도 1차 상담 방향은 잡을 수 있습니다. 다만 최종 판단은 건축사가 작성하는 설계도서와 현장조사서, 관할청 검토 등 절차를 거쳐야 하므로 온라인 글만으로 결론을 내리기는 어렵습니다.
내 건물은 어느 쪽인지부터 확인하기
가장 먼저 할 일은 "내 건물이 증축형인지, 용도변경형인지, 혹은 둘 다인지"를 가려내는 것입니다. 이 구분이 서면 이후 검토가 훨씬 수월해집니다. 1분 자가진단으로 면적 변화와 용도 사용 상태에 대한 기본 요건을 확인해 보고, 예상 부담 범위가 궁금하다면 이행강제금 계산기로 유형에 따른 이행강제금 범위를 가늠해 볼 수 있습니다. 다만 자가진단과 계산기는 방향을 잡는 참고 도구이지 법적 판단을 대신하지는 않습니다.
무단증축과 무단용도변경의 차이는 결국 "무엇이 바뀌었는가"에 있습니다. 면적·구조가 늘어났다면 증축형, 면적은 그대로인데 쓰는 용도가 바뀌었다면 용도변경형입니다. 이 구분에 따라 판정 근거, 이행강제금 접근, 시정 방법이 달라지므로, 내 건물이 어느 쪽인지부터 확인하는 것이 첫걸음입니다.