특정건축물 정리에 관한 특별조치법 완전 해설

이 법이 말하는 특정건축물은 세 가지 유형입니다(제2조 제1항 제1호). ① 건축허가·신고 없이 건축하거나 대수선한 무허가·무신고 건축물(가목), ② 허가·신고는 했지만 사용승인을 받지 못한 건축물(나목), ③ 용도변경 허가·신고 없이 용도를 바꾼 건축물(다목)입니다. 이 중에서도 이 법의 대상은 연면적의 50% 이상이 주거용인 ‘주거용 특정건축물’로 한정되며(제2조 제1항 제2호), 2023년 12월 31일 당시 사실상 완공된 건물이어야 합니다(제3조 제1항). 아래 면적 기준을 함께 충족해야 합니다.

면적을 계산할 때는 증축·대수선한 부분 중 사용승인을 받지 못한 부분도 포함해 산정합니다(제3조 제1항).

근린생활시설을 주택으로 쓰는 경우

위 다세대·단독주택 기준에 해당하는 건축물 중, 근린생활시설로 허가를 받고 사실상 주택으로 사용한 건축물도 대상에 포함됩니다(제3조 제1항 제3호). 단, 2023년 12월 31일 이전부터 주택으로 사용된 경우에 한정됩니다(같은 호 단서). 이 유형은 사용승인 시 건축법 제49조·제50조·제52조와 소방시설 기준을 준수해야 하고(제6조 제1항 제3호), 주차장 특례에서도 예외가 적용됩니다(제7조 제1항 단서).

면적·완공 기준을 충족해도 다음 구역·부지·보전산지에 있는 건축물은 원칙적으로 제외됩니다(제3조 제2항). 다만 상당수 항목에 단서 예외가 있어, 구역 지정 시점이나 사업 지장 여부에 따라 적용될 수 있습니다.

또한 과거 폐지된 「준공미필기존건축물정리에관한특별조치법」이나 이전 특별조치법으로 이미 사용승인을 받고, 그 이후 소유권 변동이 없는 건축물도 이 법의 대상이 아닙니다(제3조 제3항).

대상건축물의 건축주 또는 소유자는 대통령령으로 정하는 기간 내에 건축사가 작성한 설계도서와 현장조사서를 첨부하여, 관할 시장·군수·구청장(특별자치시장·특별자치도지사 포함)에게 신고해야 합니다(제4조 제1항). 설계도서와 현장조사서는 건축사가 작성하는 서류이므로 건축사 협업이 사실상 필수입니다. 국가시책사업으로 건축·대수선한 경우에는 지자체가 작성한 현장조사서로 신고를 갈음할 수 있습니다 (같은 항 단서). 서식·내용 등 구체적 사항은 시행령에서 정합니다(제4조 제2항).

지자체는 신고받은 건축물이 아래 요건에 적합하면, 신고받은 날부터 30일 내에 건축위원회 심의를 거쳐 사용승인서를 내주어야 합니다(제6조 제1항).

1. 01

   자기 소유 대지

   자기 소유 대지 또는 사용 승낙을 받은 타인 대지·처분 제한 없는 국공유지에 건축한 건축물일 것(제1호).

2. 02

   건축법 핵심 규정 미위반

   건축법 제44·46·47조를 위반하지 않을 것. 이때 도로 최소너비는 4m가 아니라 3m로 완화 적용되며, 구조안전·위생·방화·일조권에 현저한 지장이 없어야 합니다(제2호).

3. 03

   구조·안전 기준 준수

   세대·가구·호수를 늘리는 대수선을 했거나 근생→주택 전환 건물이라면 건축법 제49·50·52조와 소방시설 기준을 준수할 것(제3호).

4. 04

   과태료·이행강제금 체납 없음

   과태료·이행강제금 체납이 없을 것. 단, 1년 이내에 모두 납부하는 조건으로 사용승인서를 내줄 수 있습니다(제4호).

이 법에 따른 사용승인으로 「주차장법」 제19조의 부설주차장 설치기준에 미달하게 되더라도, 원칙적으로 추가 주차장 설치 의무가 없습니다(제7조 제1항). 다만 세대·가구·호수를 증가시키는 대수선을 한 건축물이거나 근린생활시설을 주택으로 전환한 경우(제3조 제1항 제3호)에는 예외로, 부설주차장을 설치하거나 그 설치 비용을 납부해야 합니다(제7조 제1항 단서). 전세사기피해자가 매수한 전세사기피해주택은 이 예외에서도 제외되어 추가 설치 의무가 없으며(제7조 제2항), 지자체는 지역 여건을 고려해 조례로 설치의무를 완화·면제할 수 있습니다(제7조 제3항).

아래 항목을 체크하면 대상 가능성을 대략 확인할 수 있습니다. 참고용 안내이며, 최종 판단은 서류 검토와 상담이 필요합니다.