주차장은 준공 검사 때 세대수와 용도에 맞춰 법정 주차대수가 산정되어 확보된 공간이라, 창고나 점포로 막아 쓰면 건물이 확보하고 있던 주차 능력 자체가 줄어드는 문제로 번집니다. 이때는 줄어든 주차대수(주차장법·건축법)와 달라진 용도가 함께 걸리므로 한 가지 잣대만으로 결론 내기 어렵습니다. 특별조치법을 통한 양성화 가능성은 시행일 2026년 12월 17일부터 18개월 한시(만료 2028년 6월 16일)로만 열리고 대상은 2023년 12월 31일 당시 사실상 완공된 주거용 특정건축물이지만, 주차장 전용은 이 주거용 요건과 별개로 주차대수 확보 문제가 함께 걸리는 경우가 많습니다. 다만 특별조치법은 사용승인으로 부설주차장 설치기준에 미달하게 된 경우 추가 설치 의무를 면제하는 특례를 두되, 세대·가구·호수를 늘린 대수선이나 근린생활시설을 주택으로 쓴 건축물은 주차장을 설치하거나 그 비용을 납부하도록 정하고 있습니다.
대표적으로 문제가 되는 상황
주차장 전용은 세 가지 형태로 나눌 수 있습니다. 첫째는 지상층 주차구획에 선반과 컨테이너를 들여 창고로 쓰는 경우, 둘째는 필로티 주차장을 벽과 새시로 둘러막아 사실상 실내 공간(점포·작업장·원룸)으로 바꾼 경우, 셋째는 지하나 부설주차장 입구를 셔터로 막고 다른 용도로 전용한 경우입니다. 세 가지 모두 차를 댈 수 있던 자리가 줄어든다는 공통점이 있어 공부상 표시와 실제 사용 상태가 어긋나게 됩니다.
가상 사례로 살펴보면, 지방 소도시의 근린생활시설 겸 다가구주택에서 1층 필로티 주차 2면 중 1면을 판넬로 둘러막아 무인 아이스크림 점포로 임대한 경우를 생각할 수 있습니다. 임대료는 잘 나왔지만 이후 인근 민원으로 현장 점검이 나오면서 주차대수 부족과 무단 용도전용이 함께 지적됐습니다. 이럴 때는 어느 한 면만 보는 것이 아니라 원래 확보돼 있던 법정 주차대수, 전용된 면적, 고정 구조물 여부, 실제 사용 시작 시점, 건축물대장 기재를 함께 확인해야 합니다. 위 사례는 이해를 돕기 위해 구성한 예시로, 특정 고객의 실제 사건과는 관계가 없습니다.
위반건축물 여부를 볼 때 확인할 기준
먼저 건축물대장·배치도와 현장 상태를 비교합니다. 대장에는 주차 대수와 주차구획 위치, 각 층 용도가 표시돼 있는데 실제로는 그 자리가 창고·점포·방으로 쓰이는 경우가 있습니다. 이런 차이가 곧바로 최종 결론을 의미하지는 않지만 추가 검토가 필요한 신호가 됩니다.
주차장 전용을 볼 때는 다음 항목을 순서대로 확인하는 것이 좋습니다.
- 건축물대장·배치도상 법정 주차대수와 주차구획 위치
- 전용된 구획의 위치와 면적
- 벽체·새시·셔터 등 고정 구조물 여부(분리 가능한 적치물인지, 실내화됐는지)
- 전용으로 인한 주차대수 부족 발생 여부
- 주차장법·건축법상 원상복구 또는 대체 조치 가능성
- 실제 전용을 시작한 시점
특히 고정 구조물 여부가 판단의 갈림길이 되는 경우가 많습니다. 필로티 주차장에 지붕·벽이 생기고 전기·수도 등 설비가 연결되어 점포나 방처럼 지속적으로 사용됐다면, 단순 적치물보다 건축물의 일부(실내화)로 보아 위반면적과 용도전용을 함께 검토할 가능성이 커집니다. 반대로 분리·철거가 쉬운 임시 선반 수준이라면 원상복구로 정리되는 방향이 될 수도 있어 현장·건축물대장 확인이 필요합니다. 필로티 실내화가 주거용으로 이어진 경우라면 특별조치법 검토도 병행할 수 있는데, 이때는 다세대주택 세대당 전용면적 85㎡ 이하, 단독주택 연면적 165㎡ 이하(연면적 165㎡ 초과 330㎡ 이하는 조례로 정함), 다가구주택 연면적 660㎡ 이하 같은 유형별 기준과 2023년 12월 31일 당시 완공 여부를 함께 봅니다.
이행강제금, 매매, 전세, 대출 측면의 리스크
주차장 전용은 주차대수 부족, 용도 위반, 무단증축이 한꺼번에 검토되기 쉬운 유형입니다. 특히 세대·가구·호수가 늘어난 증축과 연결되면 필요한 주차대수 자체가 커지기 때문에, 전용을 원상복구하더라도 주차 문제가 남을 수 있습니다. 앞서 살펴본 것처럼 특별조치법상 주거용 요건에 해당하는 부분이 있더라도, 세대·가구·호수를 늘린 대수선이나 근린생활시설을 주택으로 쓴 건축물은 주차장 설치 또는 그에 상응하는 비용 납부 여부까지 함께 따져봐야 합니다.
이행강제금은 한 번 냈다고 끝나는 것이 아닙니다. 주차장을 원래대로 되돌리기 전까지 시정명령이 유지되면서 반복 부과될 수 있고, 특별조치법상 사용승인 검토 단계에서도 과태료·이행강제금 체납 여부가 확인됩니다. 예상 부담 규모가 궁금하다면 이행강제금 계산기로 대략적인 범위를 가늠해 볼 수 있습니다. 매매·전세에서는 주차 가능 대수가 실제와 다르면 매수인·임차인이 나중에 문제를 제기할 수 있으므로, 계약 전에 주차 현황과 위반 여부, 설명 범위를 명확히 해 두는 것이 중요합니다. 대출·보증보험 심사에서도 위반건축물 등재 여부가 걸릴 수 있습니다.
양성화 가능성을 검토할 때 필요한 자료
주차장 전용 건은 원래 주차 배치가 어땠는지가 핵심이라 다음 자료를 준비하면 판단이 빨라집니다.
- 건축물대장(주차 대수 표시 포함)
- 배치도·주차계획도 또는 준공도면
- 토지이용계획확인서
- 전용된 구획을 담은 현장 사진(구조물·설비가 보이도록)
- 위반 통보서·이행강제금 고지서
- 전용 부분의 대략적인 면적 메모
자료가 없더라도 주소, 전용된 주차 면수와 대략적인 위치, 사용 시작 시점, 현장 사진 몇 장만으로 1차 검토 방향을 잡을 수 있습니다. 필로티 실내화나 주차장 전용 유형을 먼저 확인한 뒤 1분 자가진단으로 기본 요건을 정리하면 이후 검토가 수월해집니다. 다만 최종 판단은 건축사가 작성하는 설계도서와 현장조사서, 관할청 검토 등 절차를 거쳐야 하므로 온라인 확인만으로 결론을 내리기는 어렵습니다.
정리
주차장을 창고로 사용하면 문제가 되는 핵심은 줄어든 주차 능력과 달라진 용도가 함께 걸린다는 점입니다. 건축물대장·배치도, 현장 구조물, 전용 시점과 면적, 주차장법·건축법 기준을 차례로 보아야 하고, 필로티가 주거용으로 실내화된 경우라면 특별조치법 요건과 주차장 특례도 함께 검토합니다. 가능성을 검토할 수 있는 사안이라도 적용 제외 구역, 체납, 주차대수 충족 여부 등에 따라 결과는 달라질 수 있으니 현장·서류 확인을 거쳐 방향을 잡는 것이 좋습니다.